Depuis quelques mois, les municipalités québécoises peuvent déroger à leurs propres règlements de zonage, dans l’objectif, selon le gouvernement de la CAQ, « d’accélérer la réalisation de projets d’habitation1 ». Cette mesure applicable jusqu’en 2027 risque de modifier de façon significative l’aménagement de Rimouski.
Un pouvoir de dérogation inusité
Ce nouveau pouvoir permet aux municipalités d’approuver des projets de construction d’au moins trois logements qui dérogent à la réglementation en matière de zonage. De plus, il enlève toute possibilité de demander la tenue d’un référendum, un mécanisme qui permet normalement aux résidents de s’opposer à un changement de zonage. Par exemple, une municipalité peut désormais autoriser un projet d’immeuble d’habitation même si le zonage en vigueur ne permet que les maisons unifamiliales. Elle assure ainsi la densification de quartiers et la construction de nouveaux logements tout en évitant l’opposition citoyenne, fréquemment invoquée par les politiciens comme un bloqueur injustifié de projets.
Un nouvel outil efficace pour Rimouski?
Avec un taux d’inoccupation de 0,6 %, la Ville de Rimouski peut employer ce nouveau pouvoir de dérogation pour tout type de projets de plus de trois logements, qu’ils soient sociaux, abordables ou non. La Ville s’en est prévalue rapidement, adoptant fin mai une résolution cadre2. Trois projets en ont bénéficié jusqu’à présent : un de 47 logements sociaux sur le terrain de la Maison des Sœurs du Saint-Rosaire, un de 100 logements pour aînés situés à proximité de la rue Corneau et un de 50 logements au Bic, dans le prolongement de la rue Sieur-de-Vitré.
A priori, l’utilisation de ce pouvoir de dérogation par Rimouski apparaît bénéfique, permettant l’ajout rapide de logements adaptés à différents types de population. Cependant, il y a un risque de déséquilibrer les exercices reliés à la planification territoriale sur le territoire rimouskois, dans un contexte où plusieurs documents sont en cours d’élaboration. Ainsi, le schéma d’aménagement de la MRC de Rimouski-Neigette est présentement en révision. De son côté, la Ville de Rimouski est en train de revoir son plan d’urbanisme, dont la dernière version remonte à 2014. Ces documents, combinés avec les nouvelles orientations gouvernementales, établiront à terme (du moins il faut l’espérer !) une vision d’aménagement correspondant aux réalités modernes du territoire rimouskois. Prendre des raccourcis pendant ce processus grâce au pouvoir de dérogation en autorisant des demandes à la pièce soumises par des promoteurs comporte plusieurs risques. L’Ordre des urbanistes du Québec s’en est même inquiété dans une lettre ouverte, craignant par exemple qu’une municipalité décide de contourner ses plans d’urbanisme et ses règlements « sans vision d’ensemble et avec le strict minimum de balises3 ». Il note par ailleurs que cela pourrait mener à des projets très denses situés dans des milieux n’y étant pas préparés.
Les balises instaurées par la Ville seront-elles suffisantes?
Pour tenter de diminuer les risques posés par ce pouvoir de dérogation, l’Ordre des urbanistes a publié une orientation4 proposant à ses membres d’adopter une résolution-cadre comme étape préliminaire. Elle devrait déterminer les territoires visés par le projet, obliger à respecter le plan d’urbanisme en vigueur et imposer des critères pour analyser le projet. En bonne élève, la Ville de Rimouski a suivi cette recommandation, incluant dans sa propre résolution-cadre des critères d’analyses comprenant la compatibilité du projet avec le milieu d’insertion, sa cohérence avec la trame urbaine et la préservation des milieux naturels existants.
Au risque de manquer d’enthousiasme, il faut rappeler que, dans les dernières années, des projets ont démontré que Rimouski n’est pas toujours rigoureuse dans l’évaluation de ce type de critères, l’exemple le plus évident étant celui du développement prévu dans un milieu naturel à Pointe-au-Père. Similairement, le plan quinquennal de développement et de redéveloppement5 n’est pas des plus rassurants s’il reflète les secteurs les plus à même de faire l’objet du pouvoir de dérogation. Une proportion significative des terrains visés se trouve à des emplacements favorisant l’automobile et loin de plusieurs services et lieux de travail, dont Pointe-au-Père et le village du Bic. Il faut noter que le plan quinquennal représente un exercice incomplet, dans le sens qu’il n’identifie, en terme proportionnel, que peu de possibilités de densification dans des quartiers plus centraux comme Nazareth ou Saint-Robert.
Il est difficile d’évaluer si l’emploi du pouvoir de dérogation par la Ville de Rimouski aidera exclusivement la réalisation de projets cohérents avec les réalités modernes de l’aménagement, ou conduira à la poursuite de projets associés à l’étalement urbain et à la spéculation immobilière. Prenons l’exemple du projet de 50 logements au Bic : ne comprenant pas d’unités de logements sociaux ou abordables, il demeurera inaccessible pour les gens à faible revenu du secteur. De plus, se trouvant dans un milieu composé uniquement de maisons unifamiliales et de duplex, il viendra augmenter de façon significative et rapide la circulation routière à cet endroit. En effet, les plans présentés lors de l’assemblée publique de consultation indiquent la présence de plus de 80 cases potentielles de stationnement.
Vouloir construire à tout prix pour résorber la crise du logement, sans vision d’ensemble claire et établie par des documents de planifications à jour, risque de venir perturber l’exercice complexe qu’est l’aménagement du territoire. Derrière les promesses d’efficience, il y a peu de garanties que cette déréglementation du zonage permettra de répondre adéquatement aux lacunes dans l’offre en logements sur le territoire rimouskois.
1. Communique de Presse, Cabinet de la ministre responsable de l’Habitation, « Adoption du projet de loi 31 – Le gouvernement mettra sur pied d’autres outils afin de contribuer à résorber la crise du logement », 21 février 2024, https://www.quebec.ca/nouvelles/actualites/details/adoption-du-projet-de-loi-31-le-gouvernement-mettra-sur-pied-dautres-outils-afin-de-contribuer-a-resorber-la-crise-du-logement-53880.
2. Ville de Rimouski, Résolution n°2024-05-361, Résolution-cadre – Autorisation de projets résidentiels en vertu du nouveau pouvoir en habitation – Loi 31 modifiant diverses dispositions législatives en matière d’habitation, adoptée le 27 mai 2024.
3. Lettre ouverte, Ordre des urbanistes du Québec, « Inquiétudes concernant l’article 37.2 du projet de loi n°31, et plaidoyer pour une densification réfléchie de nos villes », 5 février 2024.
4. Ordre des urbanistes du Québec, « Note d’information aux membres sur la loi no 31 », 2024, https://ouq.qc.ca/note-dinformation-aux-membres-sur-la-loi-no-31/#:~:text=Toute%20municipalit%C3%A9%20peut%20autoriser%20les,d’habitation%20de%20tout%20type.
5. Disponible sur le site Web de la Ville de Rimouski : https://rimouski.ca/rubrique/plan-quinquennal-de-redeveloppement-et-de-developpement#:~:text=Le%20Plan%20quinquennal%20de%20red%C3%A9veloppement,besoins%20en%20mati%C3%A8re%20de%20logements.
