L’auteur fait partie de l’Initiative de journalisme local
La CORPIQ[1] et Aviseo Conseil[2] dévoilent aujourd’hui un rapport exhaustif sur le logement locatif de tout le territoire du Québec.
Cette étude a pour objectifs de 1) présenter une base de faits scientifique et objective permettant d’illustrer un portrait de l’offre et de la demande, 2) identifier les principaux défis auxquels est confrontée l’habitation locative et 3) proposer des pistes de solutions pour résorber la crise du logement et éviter qu’elle ne se répète.
Portrait des locataires
L’étude révèle que 52 % des ménages locataires sont constitués d’une seule personne, une hausse de 6 points de pourcentage en 20 ans. Conjugué avec la croissance démographique, cet accroissement a changé le portrait du secteur locatif, faisant chuter la disponibilité.
Selon M. Jean-Pierre Lessard, économiste et associé d’Aviseo Conseil, les locataires occupants des logements sont en général dans une situation favorable, mais que ceux qui sont à la recherche d’un logement sont aux prises avec un manque de choix, ce qui rend l’accessibilité plus difficile.
Moderniser les réglementations et assouplir les obstacles
L’étude souligne qu’il faut revoir le mécanisme de négociation lors du renouvellement d’un bail locatif, et que la méthode actuelle n’encourage pas la rénovation et l’entretien du parc, ce qui conduit à des situations où tous sont perdants : le locataire, le propriétaire, mais aussi la municipalité pour ses revenus fonciers.
La réglementation municipale est un enjeu qui a des effets majeurs sur la construction. L’étude met en lumière des coûts réglementaires importants : les immeubles d’appartements locatifs font face à des coûts cinq fois plus élevés en comparaison de l’unifamilial. De plus, Aviseo considère que le zonage de certaines municipalités québécoises restreint l’implantation et le développement d’habitations locatives. Elle souligne aussi que plusieurs politiques municipales, dont les obligations de stationnement affectent le portefeuille des locataires avec des coûts qui représentent jusqu’à 13 % du loyer.
Enfin, le rapport invite à une réflexion sur la fiscalité municipale afin de notamment éviter de pénaliser le secteur locatif et les objectifs en matière de densité.
Solutions pour résorber la crise de l’offre de logements au Québec
Le diagnostic et les analyses rigoureuses de ce rapport ont permis d’identifier une série d’enjeux prioritaires affectant le bon fonctionnement des marchés locatifs en habitation. Ces enjeux ont été traduits en trois axes pour sortir de la crise et éviter qu’elle ne se répète.
- S’occuper de l’existant. Dans un contexte de rareté, la première stratégie est de préserver l’offre existante de logements locatifs (p. 107).
- Viser des solutions multiples. L’immobilier demeure un marché complexe aux intervenants multiples : locataires et locateurs, organisme réglementaire, gouvernements du Québec et du Canada, municipalités, etc. Cette complexité requiert des solutions multiples pour éviter toute sur-simplification des enjeux. Cela implique également que tous les acteurs prennent leurs responsabilités et s’assurent de collaborer (p. 107).
- Miser sur l’efficacité. Les nouvelles unités construites devraient être localisées dans les quartiers en forte demande, où les gens veulent vivre, et les propriétaires devraient mettre en marché une offre diversifiée de produits locatifs. Cette diversité doit pouvoir répondre aux besoins de toutes et de tous, peu importe leur revenu (p. 107).
Quelques exemples de solution que propose le rapport de la CORPIQ :
Prévoir un plan de mise en œuvre de la Politique nationale de l’architecture et de l’aménagement du territoire qui soit cohérent et résolument en faveur d’une densité locative. Politique nationale devra donner priorité à la consolidation des milieux urbains et coeurs villageois, les milieux naturels, et le territoire agricole aux dépens de l’étalement urbain (p. 112).
Éliminer les règlements municipaux interdisant la densité douce des immeubles locatifs. Propulsé par l’architecte et designer urbain Daniel Parolek, le « Missing Middle Housing » est un concept qui suit la mentalité d’un mode de vie plus urbain et marchable. Cette approche mise sur une gamme de plusieurs typologies qui forment un tout : duplex, triplex et autres immeubles (p. 112-113).
Favoriser les logements accessoires, construire des ensembles de logements locatifs au-dessus de centres commerciaux; convertir des terrains de stationnement existants, y compris ceux présents dans des complexes locatifs déjà en activité. Ces ensembles à usage mixte utiliseront les infrastructures déjà en place et atténueront le besoin de nouveaux terrains (p. 113).
Permettre la location des copropriétés indivises. Agir concrètement sur l’attraction de l’immobilier locatif pour les investisseurs et résoudre les contraintes de l’offre ne seront pas suffisants pour atteindre les objectifs de logements (p. 115).
Louer les terrains au lieu de les vendre. Un des outils les plus puissants d’une municipalité réside dans sa réserve foncière, c’est-à-dire les terrains qu’elle possède. Ce faisant, elle peut orienter le développement des terrains selon ses objectifs. Dans la promotion de logements abordables, les municipalités pourraient louer à long terme les terrains au lieu de les vendre. Ce faisant, elle réduit le capital nécessaire au développement d’un projet, ce qui se reflétera sur les loyers. Les gouvernements du Québec et du Canada pourraient également faire part d’une plus grande proactivité dans la mise en disponibilité de leurs actifs en terrains (p. 115).
Pour consulter le rapport complet visitez : www.corpiq.com
À propos de la CORPIQ
Organisme à but non lucratif réunissant 30 000 propriétaires et gestionnaires qui procurent des logements et condos locatifs à plus de 600 000 ménages locataires, la CORPIQ est la plus importante association à offrir des services aux propriétaires de logements. Elle dessert toutes les régions à partir de quatre bureaux totalisant 60 employés. Les propriétaires québécois logent 1,5 million de ménages locataires et possèdent, dans sept cas sur dix, un duplex ou un triplex.
[1] La Corporation des propriétaires immobiliers du Québec
[2] firme spécialisée en économie et en stratégie
