L’agriculture est un des secteurs qui nécessite le plus d’investissements en capitaux avant de générer des revenus et cela représente un défi pour les producteurs de la relève. Pour alléger les investissements de départ, la location des terres agricoles est une solution, mais comment fonctionne la location des terres au Bas-Saint-Laurent ? Jonathan Gagné Lavoie, agent de maillage de l’ARTERRE Bas-Saint-Laurent, observe que chaque projet est unique.
Sans surprise, le coût de location des terres est déterminé par l’offre et la demande. « Quelqu’un qui demande un coût exorbitant pour la location ne trouvera tout simplement pas preneur », résume Jonathan Gagné Lavoie. Le prix va déprendre de la rentabilité des projets agricoles. Par exemple, certaines productions de fourrage ou de petite céréale ont des marges financières assez minces. Par conséquent, ces propriétaires ne seront pas en mesure d’assumer des coûts de locations trop élevés, car la rentabilité ne sera pas au rendez-vous.
En parallèle, le propriétaire peut inclure dans son prix, les coûts fixes et les taxes liées à la propriété de la terre. Le montant s’établit généralement par un montant forfaitaire selon la superficie, à l’acre ou à l’hectare. Le calcul des coûts peut aussi s’établir selon la méthode DIRTA qui tient compte de la dépréciation, des intérêts, des réparations, des taxes et des assurances.
Il existe toutefois des propriétaires au Bas-Saint-Laurent qui louent gratuitement leur terre en échange de services. Ces locations visent simplement à éviter que leur terre soit laissée en friche. L’agent de maillage indique que ces ententes sont fréquentes et elles datent souvent de longtemps. Comme le fait de garder la terre en culture nécessite plusieurs investissements, les propriétaires louent la terre afin qu’un producteur entretienne la terre et la garde en culture.
Pas de Tribunal administratif du logement (TAL) pour les locataires de terres agricoles
Comme les locataires n’ont pas de recours pour limiter les hausses drastiques des prix de location au-delà du principe de l’offre et la demande, Jonathan Gagné Lavoie recommande de faire un bail de location à moyen long terme afin de bien déterminer les coûts de location et sécuriser les investissements de la relève. Ces baux varient aussi selon le type de production. Pour les productions maraîchères, il voit souvent de baux de 5 à 10 ans, voire de 15 ans, et, pour l’élevage et pour le foin, les baux sont généralement de trois à cinq ans.
Comme il n’existe pas de normes, l’élaboration des baux se fait en fonction de chaque projet. « Chaque projet est unique, chaque projet a son propre bail, selon la production, selon ce que les gens cherchent, selon ce que les gens ont à offrir, chaque bail est différent », mentionne Jonathan Gagné Lavoie. Certains baux vont avoir un prix fixe pour toute la durée du bail ou un prix ajusté à l’inflation. Il explique que cela fait partie de la négociation.
Dans ce contexte, le rôle de l’agent de maillage peut s’avérer très pratique dans la recherche d’une terre à louer. « Mon rôle, c’est de trouver les bons actifs, les bonnes ententes selon les projets qui se présentent à moi. Par exemple, si j’ai un aspirant ou une relève agricole qui veut démarrer un projet maraîcher en location pendant 10 ans, je vais lui présenter un producteur qui veut accueillir un projet avec un bail de location à long terme », explique l’agent de maillage. Son travail consiste donc à trouver le bon type d’entente afin de maximiser les chances de réussites des projets. L’ARTERRE est un service de maillage offert au Québec axé sur l’accompagnement et le jumelage entre aspirants-agriculteurs et propriétaires agricoles ou fonciers.
